父母过户房产给子女，不同方式下的税费承担

皓锦律师 · 发表于 2021-12-24 09:46:58

父母想将名下房产过户给子女，有买卖、赠与和继承三种方式，涉及到的税费有增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、契税、印花税、个人所得税。采用不同的方式，需要承担的税费也不相同，今天我们就来盘一下，采用不同的过户方式，分别需要承担哪些税费呢？（本文讨论的房产，仅指普通住房）。

一、采用买卖的方式办理过户

采用买卖方式办理过户，涉及到的税费是最多的。

（一）增值税，税率为5%。根据现行税收政策规定：个人将购买2年以上（含2年）的住房出售的，免征增值税（适用于北上广深之外地区）。父母过户房产给子女，大多满足了这个条件。增值税免征了，相应的，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加这3个小税种也就没有了。
（二）土地增值税，根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，对个人销售住房暂免征收土地增值税。因此买卖方式办理过户目前也不需要缴纳土地增值税。
（三）契税，为交易金额的3%-5%。根据2016年《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，个人购买家庭第一、第二套住房的，按房屋面积不同，契税为交易金额的1%-2%（适用于北上广深之外地区）。2021年9月1日，《中华人民共和国契税法》正式施行，对于个人购买住房的，新法并未废止上述优惠政策。因此只要地方上不做调整，2021年9月1日后个人购买住房，符合条件的仍可享受契税税收优惠，即个人购买家庭唯一住房，90㎡以下减按1%，90㎡以上减按1.5%的税率征收契税；个人购买家庭第二套改善型住房，90㎡以下减按1%，90㎡以上减按2%的税率征收契税（适用于北上广深以外地区）。
（四）印花税，税率为0.5‰。自2008年11月1日以来，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。因此目前个人交易住房不需要缴纳印花税。
（五）个人所得税，个人转让房产应按照财产转让所得税目征收个人所得税。根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，个人转让自用达5年以上，又是家庭唯一住房可以免征个人所得税。

因此采用买卖的方式办理过户，如果满足购买自用5年以上，且为家庭唯一住房的仅需缴纳交易金额1%-2%的契税哦。当然如果购买房屋不满5年，或不是家庭唯一生活用房的，转让时需要承担交易金额1%或者房屋价值差额20%的个人所得税。如果购买房屋不满2年，交易时还需要承担5%的增值税，以及城建税、教育费附加和地方教育附加。

二、采用赠与的方式办理过户

房产赠与，是指赠与人自愿将其所有的房产无偿赠与受赠人，受赠人愿意接受的民事法律行为。根据法律规定，需要双方签订有效的书面赠与合同，进行房屋所有权转移登记。对于房产赠与涉及到的税费，根据现行税收政策的规定：个人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，暂免征收增值税。个人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（2019第74号），房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对当事双方均不征收个人所得税。

因此采用赠与的方式办理过户，由接受赠与方缴纳房产价格3%的契税，并按照产权转移书据税目，双方各缴纳0.5‰的印花税。

特别提示：虽然采用赠与的方式办理过户仅需缴纳契税和印花税，但若子女以后将受赠的房屋转卖，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（2009第78号），受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，按照财产转让所得计征20%的个人所得税。因此采用赠与方式办理过户，适用于子女受赠房屋后长期自用的情形，如果以后子女将受赠房屋转卖可能需要承担较高的个人所得税哦。

三、采用继承的方式办理过户

房产继承，是指按照民法典继承编的规定，依照法定程序将被继承人遗留的房屋所有权及其土地使用权转移给继承人的法律行为。继承方式办理过户涉及税费最少，根据现行税收政策的规定，房屋产权所有人死亡，法定继承人通过继承承受房屋权属免征增值税和契税，不征收土地增值税和个人所得税。

因此采用继承的方式过户，仅需缴纳0.5‰的印花税。

特别提示：2021年1月1日起民法典正式施行，相较之前的继承法，民法典继承编有了新的规定：一是新增了2种立遗嘱的方式：打印遗嘱和录像遗嘱（民法典第1136条：打印遗嘱应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在遗嘱每一页签名，注明年月日。民法典第1137条：以录音录像形式立成的遗嘱，应当有两个以上见证人在场见证。遗嘱人和见证人应当在录音录像中记录其姓名或者肖像，以及年月日）。二是新增“见证人”规定，立遗嘱必须有2名见证人在场，确保遗嘱出自老人内心的想法，防止立遗嘱被迫无奈。三是新增遗嘱的“宽恕”制度，给了继承人改过自新的机会，同时也体现了尊重被继承人意愿的规则设计（民法典第1125条：当继承人因某些原因丧失继承权，后又有悔改表现，被继承人表示宽恕或者事后在遗嘱中将其列为继承人的，法律就会恢复其继承权）。四是设定“遗嘱最新第一”原则，公证遗嘱不再具有绝对优先地位（民法典第1142条：立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准）。五是新增加了有效继承人范围，在没有第一第二顺位继承人的情况下，外甥、外甥女、侄儿、侄女可以依法继承房产（民法典第1128条：被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承）。

以上就是采用不同方式办理房屋产权过户需承担的税费，不知道小伙伴们看懂了吗？最后，小编再贴心的给大家做个总结：

买卖方式办理过户，手续简单，满五唯一的情况下仅需缴纳交易金额1%-2%的契税，如果不满足满五唯一的条件，则需要缴纳个人所得税，若所购房屋不满2年，还需缴纳增值税等费用，过户之后子女自用或者转卖均可。
赠与方式办理过户，不受房屋取得时间的限制，需受赠方缴纳3%的契税和双方各缴纳0.5‰的印花税，但接受赠与的房屋以后转卖可能需承担较高的个人所得税，适用于过户给子女后长期自用的情形。
继承方式办理过户，不受房屋取得时间的限制，税费最少，仅需缴纳0.5‰的印花税，但手续较为繁琐，在被继承人死亡之后才能办理，需要继承公证，若有其他继承人还需要其他继承人放弃继承权，且以后转卖也可能承担较高的个人所得税，适用于继承关系简单，子女打算长期自用的情形。

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