宜宾一小区业主“喊冤”，交房时存在各种问题！背后的隐情是…

水水Lady · 发表于 2021-03-20 11:54:11

在房产市场有这样一个现象：每逢交房必出纠纷，而涉事其中的各方参与者，却个个都在“喊冤”。“冤”从何来？且看各方涉事者怎么说…

01随意停车，出行通道被“霸占”

2月伊始，春节将至。家家户户都在筹备着喜迎新年，但塞纳国际小区有的业主却为小区的几件事闹得心烦意乱。这几件事，也是他们四处“喊冤”的根源所在。

据该小区业主银申权介绍，小区内车辆随意停放的问题，存在不是一天两天了，都是想停哪儿就停哪儿，不管是花台，还是盲道、消防通道等特殊通道。而最让他气愤的是，他所在的单元楼进出通道，都停得有车。

“每晚楼下都停满了，晚上出门散步，白天出门上班都只能从车与车的缝隙里挤出来。瘦的人还能勉强通行，胖的就不好说了。”银申权摆了摆手，猛地咂了一口茶，打算继续说。

业主黄泰吉抢过话头，说道：“两轮，是乱停的‘主力军’，你看到小区门口那些两轮了噻，还有物业中心旁边，多得不得了。”，经过一番走访调查，记者发现该小区内无论是私家车还是两轮车（多数是电瓶车），都存在不同程度占用通道乱停情况。

在黄泰吉看来，整个小区的车都在乱停乱放，就连物业办公室门口都停了一排又一排，物业不可能不晓得这件事。但这么多年过去了，依然是老样子，说明他们不是看不见，而是不想管、懒得管。

02物业收费高，管理太差劲

“当初打广告喊我买，说的是高档小区‘人车分流’，可拿到手一看，完全就看不懂‘高档’（体现）在哪儿？接房两年多了，仍然是这副鬼样子，要不是现在卖不起价，我早都（卖房）搬走了。”业主陆武兵坦言。

“中庭拿来堆装修垃圾，底楼不是开茶馆就是打麻将的，还有在小区堆起砖头、河沙卖的，向物业举报很多次，最后都用‘管不到’来敷衍了事。未必没经过物业允许，这些商家进得来？这样的服务，根本都值不到1.5元/㎡（的物业费）。”业主王女士提出质疑，猜测这其中可能存在猫腻。

也有业主透露，没有看到物业安排专人负责搞绿化，她楼下的花园从始至终都是烂糟糟的。而与她同一栋楼的其他业主，还面临着长期困扰——半夜回家的业主在临近的钢架楼梯上通行时会产生噪音，让人根本无法安睡；钢架楼梯下，被他人用来堆放回收的塑料、饮料瓶等，一到夏天不但会招来蚊虫，而且会发酵产生难闻的气味。

“我亲戚就住在隔壁小区，他们的物业费不到1元/㎡，但环境很好，管理也很规范，不像我们这边整得乱糟糟的，还收高价。”业主白先生说。

03一线江景房，空欢喜一场

但比起没实现“人车分流”，没获得预期的物业服务来说，小曾的遭遇更令闻者唏嘘。那是2018年上半年的事了，当时他左挑右选，终被塞纳国际楼盘营销人员介绍的“一线江景房”打动，定下该小区4栋的一套房子。

小曾坦言，如果他按原计划只买一套普通的小三室，那么用父母的积蓄做首付，自己的存款做装修是绰绰有余的。但选择了“一线江景房”，即使他调整了装修计划，也还是动用了婚礼备用金——他和女友长跑5年，打算房子装好后就领证结婚。

但他等来的不是期待已久的“江景房”，而是“江景”即将被其他楼盘遮挡的消息。这也意味着，他和女友憧憬的“自住享美景，投资秒增值”的生活，到头来不过是空欢喜一场。之后，为了尽可能挽回损失，他决定找开发商要求退房或者索取相应的补偿。

只是沟通多次都没有取得实质性进展，而邻居因同样的情况起诉开发商又败北，他担心“赢不了官司还要倒花钱”，于是打消了起诉维权的念头，事情也就拖至今日，他也不知该何去何从。

04车库没移交，占道停放“管不住”

2021年2月20日上午，该小区物业有关人员就业主的上述质疑一一进行回应。该人员表示，对于小区内外车辆随意乱停放的问题，物业并非是不想管、懒得管，实在是无权管、也管不住。

他直言，根据相关法律法规及《物业管理条例》的规定，物业公司仅有管理权而没有执法权，因此很多时候在处理相关问题时也是有苦说不出，大多数时候他们都是好言劝说业主规范停车，但都不起作用。

他介绍，小区的确是按“人车分流”的模式进行规建的，但截至目前小区配套的地下停车库暂未移交到物业，而外面公共路段又不能停车，因此导致许多业主的车不能入库，只能停在小区内。

尽管开发商在小区内划了一些停车位，但数量不足以满足目前入住的有车业主的需求。加上小区近两年才陆续交房、装修，工人们来来往往都是骑两轮车，也有不少业主靠两轮车出行，故小区内停车就呈现出“见缝插针”的情形。

“物业无权在小区内划停车位，也无权规定业主该把车停在哪儿，只能劝说业主尽量不占用通道，遇到停得不规范的就稍微挪一挪。但许多时候劝说都是无效的，甚至还会招来一顿谩骂和数落”，该人员无奈地说。

05没有权限，物业管理处处难？

该人员坦言，行业内总有人把物业看作是“管家”，认为他们经办小区内大大小小的事务，定然有权限“解决”小区内的所有事情。但实际上，物业能行使的“权力”十分有限，许多时候都只能“上报”“协调对接”，至于能否办成事，物业不敢打包票。

举个例子，有业主向物业反映家门外钢架楼梯带来的“噪音”困扰问题，物业只能将情况反映给开发商，或者协助业主与开发商联系，至于是“换”还是“改”，或者是“拆”，只有开发商有权做主。同样的道理，不管是在小区内违建，还是在小区内经营，物业也都只能劝说、上报或协助业主联系相关部门，而无“执行”的权力，这也是被业主认为“物业光收钱不干事”的真正原因。

事实上，“上报”或“协调”只是物业的一部分服务工作，而管理小区才是他们最核心的工作内容，比如小区公共区域的卫生、秩序维持，电梯安全运行与维护保养，供水、供电、供气等设备设施的维护及安全，车库的规范管理以及绿化等。

这些都是要花钱请人做的，而支付这些人工成本和运维成本，主要就是靠收取物业费来维持。但很多业主却想当然地认为“物业没干事”，并以此为借口拒交物业费。“几乎每个公司做前期物业都会亏损，我们公司也不例外，差不多每年要亏几十百把万元。”

06宣传用语，不构成合同条款？

在采访过程中，有不少业主猜测，地下停车库至今未交付的原因，是车库涉及“人防工程”，车库的设计可能会导致无法通过验收。
对此，物业有关人员明确事实并非如此。据他透露，地下停车库至今未交付，主要原因是小区分多期修建，每期都包含部分地下车库，因此车库要等小区全部交付完毕，才最后验收使用。而据该小区开发商售楼部消息，目前地下车库正在验收阶段，虽暂不明确验收通过的具体时间，但应该快了。

至于“江景房被遮”一事，该小区开发商并未公开作出回应，但据公开的相关判决书中记载，开发商使用“江景房”的宣传用语并不构成合同条款，且该户型住房售价是其根据房价走势、楼栋位置和户型等因素自主确定的，故业主以未达“合同目的”而要求退房或补偿的诉求，不能获得支持。

07各方喊冤，究竟“冤”在哪儿？

据多名房产圈知情人士透露，每到交房必出纠纷，涉事各方四处喊冤，但深究下来多是信息不对称造成各方理解的误差。

打个比方，业主购房时基本不会仔细审查合同就签字，也不对一些重要的口头承诺作出书面补充协议，事后维权又以“没文化、不懂法”“没看清、搞忘了”“以为对方有记载”等为由，要求对方为此买单，“冤吗？”冤！但又不冤。

▲ 图片来源于网络

再来说物业，没有权限，很多事情做不到主，没办成事业主又不理解，“冤”吗？如果用尽全力也无济于事，那确实挺冤的。但用尽全力了吗？“尽心”到何种程度？“上报、协调”是流于形式还是积极跟进，这些恐怕除了他们自己之外，只有业主最有发言权了。

而游走于得失之间的开发商，确实有难言之隐。毕竟每个小区涉及的少则几十户，多则上千户，每个人都有各自的要求，无论如何都不可能会达到人人都满意的理想状态，因此几乎所有开发商在规建设计时，优先考虑的都是“合法”与否的问题，比如法律规定的消防人员疏散通道不低于1.2米，那么首先要保证的就是验收时能达到这个数值。这样一来，既能保证验收无碍，还能实现商业价值最大化。至于十几二十年前的数值，能否适应今时今日的需求，另当别论。

▲ 图片来源于网络

诚然，也有少数开发商会兼顾“合法性”和“合理性”的问题，在设计之初就预留空间，方便日后的改造。但许多开发商奉行的依然是“利益优先”，对于业主的诉求常常置若罔闻！从这个角度来看，开发商其实并不“冤”，毕竟以人为本，才是最重要的。

来源：周刊君